买房容易卖房难?为什么现在卖个房这么困难,原因是……
来源:    发布时间: 2019-05-05 14:44   20 次浏览   大小:  16px  14px  12px

我每周茶话会都会和一些买房人聊天。聊得多了,发现一个有趣的情况。

在当下这个市场静淡的时刻,那些有钱有票的买房人,幸福得不得了。房企和房东表现出难得的诚意,恳求别人买下他们的房子。首房首贷的刚需客们可以像大爷一样横挑竖选,而且往后看至少一、二年内还会是这样。

而那些置换客户,就是市场里最苦逼的人。卖一买一的方式,是当下最不受欢迎的交易方式。先不说再买房被限贷的痛苦,单就卖房的艰难,足以把大部分人挡在门外。

我有一个上海粉丝,去年10月就把一套老破小挂牌,想加点钱换一套更大的品质次新。但是3个月过去了,眼睁睁地看着小区的底价不断创新低,房价已经回到了2016年,自己的房子依然没什么人看。他一怒之下,索性不卖了,放弃了置换计划。

人人都说买房难,其实更难的是卖房。因为大家或多或少都有一次机会参与买房,但不太有人会去主动卖房,市场上也没人教这个套路。

今天我就挑战下自己,来聊聊如何卖房,希望能对你有帮助。

01

这么多年房圈混下来,我的感悟是,卖房最重要的是把握时机。

静淡市难卖房,大家都是知道的。但是很少有人去探讨,什么时候是卖房的最佳时机。

你卖的太早,卖在大涨前夜,就是大家常说的踏空,那一定是捶胸顿足。

这一轮楼市里最傻的事情,就是2014年卖出上海和深圳的房子,2015年卖出南京和杭州的房子,2016年卖出重庆和西安。如果卖出之后忘了再买回来,那应该是跳楼的心都有了。

卖房之所以难,最主要的原因是卖房的最佳时间窗口很短。

就像所有金融资产一样,房子也是快涨慢跌的。

房价在底部徘徊的时间很长,往往有数年之久,你有非常多的时间可以择机买入,所以抄底是不难的。

但是房价一旦涨起来,就是脉冲式的。一年、半年内翻倍,真正的房价主升浪就是那么几个月,卖到顶部是不容易的。

在一轮3到5年的楼市牛熊里,真正好的卖房时间窗口,只有半年不到。最好的卖房机会出现在ZC顶之后,市场顶还没出现之前。

当出现一边是画风突变的新闻话术,另一边是高涨的买房人信心的时候,你就应该想想是不是可以卖房了。

02

我们拿上海楼市来做个例子。

从2014年开始,上海楼市一直处于比较宽松的甜蜜期,房价在2016年完成了一波上涨。

2016年11月上海出台了大招,有过按揭贷款记录就算二套房贷,其实市场从这个时间点开始就已经转向了。

因为买改善房缺少信贷支持,很多人买房变得困难。因为买房变得困难,改善客户索性就不卖房了。供应和需求同步减少,市场的交易量在下降。

但是市场上依然有很多买房人沉浸在过去2年牛市的热情之中。房价还是在缓慢上涨,直到2017年3月才到达真正的市场顶部。

如果你在上海,2016年11月到2017年3月,这当中的5个月时间,是可以从容卖房的,而且卖到的是最高价。

一方面光是从新闻话术和时间周期上来看,你就能预见到市场顶部已经不远。另一方面,市场依然是牛市思维,大部分人买到就是赚到的心态可以确保你用不错的价格成交。

我记得,当时我在微博上接到的问答,全部都是如何买买买,完全不像现在这般焦虑。

所以我才会有像下面的反复提醒,其实当时的顶部特征还是比较明显的。

上面说的是上海、深圳的卖房时机。如果你在二线,2018年是不错卖房的机会。如果你在三四线,当下就是最好的卖房机会,再不卖就晚了。

03

除了时机之外,卖房还有重要一环是产品,就是你房子本身的品相。

往往容易被大家忽视的是:

卖房是否容易这件事,很多时候是在你买房的那一刹那决定的。

很多朋友因为预算的考虑,往往会去买一些房龄老、距离远或者有硬伤的房子。

比如2000年以前的二手房,或者远郊无地铁新房,抑或是6楼不带电梯、1楼不带花园这样的房子。这样的房子买进来的时候价格往往比市场价低不少,85折也是常态,新手很可能误以为是折扣笋盘。